Verantwortung für die Abrechnungsspitze bei einem Eigentumswechsel

Bei einem Eigentumswechsel innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) ist die Frage der Verantwortung für die Abrechnungsspitze, also der Differenz zwischen tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben sowie den geplanten Kosten im Wirtschaftsplan, ein wichtiger Aspekt. Dieser führt in der Praxis leider auch immer wieder zu Diskussionen zwischen Hausverwaltern und Eigentümern, die das zugrundeliegende Prinzip nicht verstanden haben oder verstehen wollen.

 Grundsätzlich wird die Abrechnungsspitze erst nach Ende des Wirtschaftsjahres erstellt.

Ein neuer Eigentümer übernimmt üblicherweise die Verantwortung für alle Zahlungen (Vorschüsse oder früher Hausgeld / Wohngeld) ab dem Zeitpunkt seiner Eintragung ins Grundbuch.

Ein eventuelles Guthaben oder eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung (Hausgeldabrechnung) steht jedoch nicht automatisch dem Alteigentümer zu.

Tatsächlich ist die Beschlussfassung der Jahresabrechnung für die Zuständigkeit für die Abrechnungsspitze ausschlaggebend. Es kommt darauf an, wer zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch eingetragener Eigentümer ist.

Das bedeutet, dass der Neueigentümer eventuelle Nachzahlungen aus dem Vorjahr tragen muss oder von Guthaben profitieren kann, selbst wenn diese vom vorherigen Eigentümer geleistet wurden.

Um Missverständnisse zu vermeiden, ist es daher wichtig, dass der Neueigentümer der Verwaltung das genaue Datum der Eigentumseintragung mitteilt, da Einladungen zur Eigentümerversammlung und Abrechnungen nur an den aktuell im Grundbuch eingetragenen Eigentümer gesendet werden.

Für Verwalter ist es wichtig, dass sie sich penibel an den Zeitpunkt der Eintragung halten! Insbesondere ist der zwischen Alt- und Neueigentümer vereinbarte wirtschaftliche Übergang des Eigentümers ist für den Hausverwalter nicht bindend!
Im Gegenteil, dies ist eine Vereinbarung, die nur im Innenverhältnis der Vertragsparteien wirkt und nicht im Außenverhältnis wirkt.

Individuelle Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer können die Abrechnungsspitze zwar betreffen, die Verwaltung bleibt aber verpflichtet, mit dem aktuellen Eigentümer zu kommunizieren und diesem auch die Abrechnungsspitze zuzuweisen.

Es gibt viele Immobilienverwalter, die aus einem Servicegedanken eine unterjährige Abrechnung erstellen oder auch den wirtschaftlichen Übergang bei der Zuweisung berücksichtigen. Hiervon raten wir dringend ab, da sich diese Verwalter im schlimmsten Fall regresspflichtig machen!
Daher haben wir in unserer Software die Möglichkeit der Änderung der Zuweisung der Abrechnungsspitze auch komplett weggelassen. Die Software stellt bei der Erstellung der Jahresabrechnung ausschließlich auf den aktuell eingetragenen Eigentümer ab.

‍