Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Wohnungseigentümer auch nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres erneut über Hausgeldvorschüsse beschließen dürfen. Dies ist insbesondere dann möglich, wenn der ursprüngliche Beschluss über den Wirtschaftsplan oder die Vorschusspflichten aus formellen oder rechtlichen Gründen unwirksam ist. Eine erneute Beschlussfassung ist zulässig und kann durch einen Zweitbeschluss korrigiert werden, wie der BGH in seinem Urteil vom 20.09.2024 (Az.: V ZR 235/23) bestätigte.
Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Eigentümerin von Tiefgaragenstellplätzen aufgrund fehlerhafter Ladung die Zahlungen verweigert. Die Eigentümergemeinschaft fasste daraufhin im Jahr 2022 einen Zweitbeschluss, um die Hausgeldvorschüsse für die Jahre 2016 bis 2018 neu zu bestätigen und die fälligen Beträge einzufordern. Hiergegen wurde Anfechtungsklage erhoben.
Der BGH entschied, dass der Zweitbeschluss rechtmäßig sei. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Festlegung von Vorschüssen ergibt sich aus § 28 Abs. 1 WEG. Diese Regelung erlaubt es, Vorschüsse auch nachträglich zu beschließen, um Unklarheiten oder Mängel in früheren Beschlüssen zu beheben. Eine erneute Beschlussfassung ist daher zulässig und entspricht der ordnungsmäßigen Verwaltung.
Die Beschlusskompetenz für einen Zweitbeschluss über Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan bleibt auch nach einem Eigentümerwechsel bestehen.
Ein rechtsgeschäftlicher Erwerber einer Wohnungseigentumseinheit haftet jedoch nicht automatisch für die Hausgeldrückstände seines Vorgängers. Diese Haftung kann nicht durch einen Mehrheitsbeschluss auferlegt werden, sondern muss durch eine vertragliche Vereinbarung geregelt sein.
In diesem Fall geht es nicht darum, durch den Zweitbeschluss eine Haftung für vergangene Rückstände des Vorbesitzers zu begründen. Vielmehr wurde im Rahmen des Zweitbeschlusses die Pflicht zur Zahlung von Vorschüssen für die Wirtschaftsjahre 2016 bis 2018 neu festgelegt, was gemäß § 28 Abs. 1 WEG zulässig ist. Eine eventuelle Haftung des Erwerbers für Altschulden ist somit lediglich eine indirekte Folge des Zweitbeschlusses.
Shari Heep ist Juristin mit Fokus auf IT- Recht und Gründerin & CEO von SCALARA. Sie hat schon seit ihrem Abitur in der familiären Hausverwaltung mitgearbeitet und dort vor allem die digitale Transformation vorangetrieben. Durch ihre praktische Erfahrung aus der Immobilien- und Verwaltungsbranche kennt sie die Herausforderungen der Branche sehr genau.
Mit der Gründung von SCALARA hat Shari ihre Leidenschaft für alles Digitale mit ihren Verwalterwurzeln verbunden.
