Bundesfinanzhof: Vorschüsse auf die Erhaltungsrücklage sind steuerlich keine Werbungskosten, erst die Ausgabe für die Erhaltungsmaßnahme ist abzugsfähig

Eigentümer von vermieteten Eigentumswohnungen dürfen Beiträge zur Erhaltungsrücklage, die im Rahmen der Hausgeldzahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft geleistet werden, erst dann steuerlich als Werbungskosten geltend machen, wenn die Mittel tatsächlich für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet werden. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil festgestellt.

Monatliche Zahlungen in die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft können somit nicht im Zeitpunkt der Einzahlung, sondern erst bei der tatsächlichen Verausgabung der Mittel steuerlich abgesetzt werden.

Der BFH hat dieses Vorgehen in einem Urteil (vom 14. Januar 2025, IX R 19/24, veröffentlicht am 25. Februar 2025) bestätigt.

Die Zahlungen in die Erhaltungsrücklage wurden von den Klägern, die mehrere Eigentumswohnungen vermieteten, geleistet. Das Finanzamt lehnte einen Werbungskostenabzug zu diesem Zeitpunkt ab, da die Ausgaben erst in dem Jahr steuerlich berücksichtigt werden können, in dem sie für tatsächliche Erhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum verwendet werden.

Das Finanzgericht Nürnberg wies daraufhin die Klage der Vermieter ab (Urteil vom 2. März 2024, 1 K 866/23).

Die Kläger gingen in Revision, doch der BFH bestätigte die Entscheidung des Finanzgerichts. Der BFH betonte, dass ein steuerlicher Abzug erst möglich ist, wenn die Rücklagen für konkrete Erhaltungsarbeiten ausgegeben werden, da erst dann ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit besteht.

Der BFH stellte zudem klar, dass auch die Rechtsänderungen durch die WEG-Reform im Jahr 2020 keinen Einfluss auf die steuerrechtliche Bewertung des Zeitpunkts des Werbungskostenabzugs haben.