Die Aufstellung des Wirtschaftsplans gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen und ist in § 28 Abs. 1 WEG geregelt. Mit dem Wirtschaftsplan wird die Finanzierung der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt und gesichert.
Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung, zur Erhaltungsrücklage oder zu weiteren durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen (Früher auch Hausgeld oder Wohngeld genannt). Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Ist ein Verwaltungsbeirat vorhanden, soll dieser den Wirtschaftsplan vor der Beschlussfassung prüfen (§ 29 Abs. 2 WEG).
Ein abweichendes Wirtschaftsjahr kann nicht beschlossen werden, da der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz dazu fehlt. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt nur, sofern ein abweichendes Wirtschaftsjahr in der Teilungserklärung geregelt ist oder eine entsprechende Öffnungsklausel besteht (äußerst selten!). Der Wirtschaftsplan muss die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthalten. Er umfasst ausschließlich die Kosten für die Verwaltung und Erhaltung (Instandhaltung, Instandsetzung) des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die über die Gemeinschaft abgerechneten Kosten, wie z. B. Wasser- und Abwasserkosten, Hauswart, Hausreinigung, Gartenpflege und Müllbeseitigung. Falls eine gemeinschaftliche Heizungsanlage vorhanden ist, werden auch die Betriebskosten der Heizung berücksichtigt. Einnahmen umfassen z. B. Zinserträge der Gemeinschaft sowie Erträge aus Vermietung und Verpachtung von Gemeinschaftseigentum.
Der Wirtschaftsplan besteht aus einem Gesamtwirtschaftsplan und den Einzelwirtschaftsplänen. Die Vorschüsse der Sondereigentümer errechnen sich nach dem gültigen Verteilungsschlüssel je Planposition. Der Vorschuss je Wohnung und Teileigentum ist dem Einzelwirtschaftsplan zu entnehmen. Zur Beschlussfassung müssen allen Sondereigentümern alle Einzelwirtschaftspläne der WEG vorliegen.
Die Verteilung der Ausgaben- und Einnahmenpositionen im Wirtschaftsplan erfolgt gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem vereinbarten Miteigentumsanteil (MEA), es sei denn, es wurden andere Verteilungsschlüssel vereinbart oder beschlossen. Bei baulichen Veränderungen und Nutzen gilt § 21 WEG.
Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) mit einfacher Mehrheit jeden Verteilungsschlüssel per Beschluss ändern, auch für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage oder weiteren Rücklagen sowie für alle Maßnahmen der Erhaltung.
Der Einzelwirtschaftsplan ist Grundlage für die monatlichen Vorschüsse der Eigentümer. Seit der WEG-Reform 2020 beschließt die Eigentümergemeinschaft nicht mehr über den Wirtschaftsplan bzw. Einzelwirtschaftsplan im Ganzen. Die Wohnungseigentümer beschließen nur noch über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den vorgesehenen Rücklagen. Der erstellte Gesamtwirtschaftsplan sowie die Einzelwirtschaftspläne gelten nur als Zahlenwerke, um die errechneten Vorschüsse nachvollziehen zu können.
Mit Beschluss über die Vorschüsse zur Kostentragung und der Zuführung zur Erhaltungsrücklage oder weiteren Rücklagen wird in der Regel auch die Fälligkeit beschlossen. Beispielsweise ist der in 12 Monatsraten zu zahlende Jahresvorschuss am 3. Werktag eines Monats fällig. Wird nichts beschlossen und gibt es auch keine Vereinbarung in der Teilungserklärung, ist ein Vorschuss am Monatsersten fällig.
Der Wirtschaftsplan wird für das Kalenderjahr beschlossen, kann aber durch Beschluss auch über einen längeren Zeitraum Gültigkeit haben. Wirtschaftspläne werden daher häufig mit dem Zusatz beschlossen, dass dieser Wirtschaftsplan so lange gilt, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird.
Praxishinweis: Zur Grundsteuer werden die einzelnen Wohnungseigentümer separat veranlagt, sie ist somit nicht Bestandteil des Wirtschaftsplans. Auch Kosten im Zusammenhang mit dem Sondereigentum dürfen nicht Bestandteil eines Wirtschaftsplans sein.
Astrid Schultheis ist eine von vier bundesweit ö.r.v.u.b. Sachverständige für Wohnungseigentumsverwaltung und schreibt Gutachten für Gerichtsverfahren, insb. zum Thema WEG-Abrechnung und Rechnungswesen. Sie ist Mitentwicklerin der WEG-Musterabrechnung 1.0 - 3.0 und ist seit über 30 Jahren Inhaberin einer mittelständischen Verwaltungsgesellschaft.
Bei SCALARA arbeitet sie seit Anbeginn an der Konzeption insb. des Buchhaltungs- und Zahlungsverkehrmoduls mit und unterstützt mit Ihrem einzigartigem fachlichen Know-How.
Mehr zu Ihrer Person finden Sie hier.
