Die häufigsten Fehler beim Wirtschaftsplan und deren Konsequenzen

Seit der Einführung des WEMoG fokussiert sich der Beschluss über den Wirtschaftsplan gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ausschließlich auf die Vorschüsse für die Kostentragung und für die bereits gebildeten Rücklagen. Der alleinige Gegenstand der Beschlussfassung ist der spezifische Vorschussbetrag, den jeder Wohnungseigentümer für das Hausgeld während der betreffenden Wirtschaftsperiode zu zahlen hat. Laut § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG ist der Verwalter verpflichtet, einen Wirtschaftsplan zu erstellen, der nicht nur die Vorschüsse, sondern auch die erwarteten Einnahmen und Ausgaben umfasst. Das zugrunde liegende Rechenwerk des Wirtschaftsplans ist allerdings nicht Gegenstand des Beschlusses. Die Neuerungen im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsplan sind besonders relevant, da sie den Wohnungseigentümern ermöglichen, zusätzliche Rücklagen zu bilden. Die Beschlussfassung auf Basis von § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG umfasst daher die Vorschüsse:

1. zur Kostentragung gemäß § 16 Abs. 2 WEG,
2. zur Bildung der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG,
3. sowie zu weiteren beschlossenen Rücklagen.

Beim Erstellen eines Wirtschaftsplans können verschiedene Fehler unterlaufen, die zu falschen Belastungen von einzelnen Eigentümern und rechtlichen Auseinandersetzungen führen können. Hier sind einige der häufigsten Fehler zusammengefasst:

1. Inkorrekter Kostenverteilungsschlüssel: Ein häufiger Fehler ist die Verwendung eines falschen Schlüssels zur Verteilung der Kosten auf die Sondereigentumseinheiten. Dies kann dazu führen, dass einige Eigentümer unverhältnismäßig viel zahlen, während andere weniger belastet werden, was nicht dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel entspricht.

2. Fehlerhafte Berücksichtigung des Zeitraums: Der Wirtschaftsplan sollte in der Regel für ein Kalenderjahr aufgestellt werden. Abweichungen hiervon ohne Grund können ebenfalls zur Aufhebung eines Wirtschaftsplanes führen. Ein Grund kann eine vom Kalenderjahr abweichende Vereinbarung (z.B. Teilungserklärung) sein.

3. Fehlende Aufteilung zwischen laufenden Kosten und Rücklagen: Der Wirtschaftsplan muss eine klare Trennung zwischen den laufenden Kosten und den Beiträgen zu den Rücklagen aufweisen. Fehlt diese Aufteilung, wäre dies ein Grund für eine Anfechtung und ggf. Aufhebung des Beschlusses über den Wirtschaftsplan.

4. Rückwirkender Wirtschaftsplan: Die Regel ist, dass der Wirtschaftsplan für das folgende Wirtschaftsjahr aufgestellt wird. Aber auch die Aufstellung im laufenden Jahr ist möglich, dabei ist nur darauf zu achten, dass bei erfolgten Eigentümerwechsel, eine rückwirkende Anpassung für den ausgeschiedenen Eigentümer nicht möglich ist. Die Anpassung für schon vergangene Monate muss der aktuelle Eigentümer zahlen. Eine Anpassung der Vorschüsse im laufenden Jahr, mit Beginn der Vorschusszahlungen erst nach der Beschlussfassung, ist abzulehnen, da dadurch die Summe aller Einzelwirtschaftspläne nicht dem Gesamtwirtschaftsplan entspricht. Ein solcher Beschluss wäre anfechtbar und würde aufgehoben.

5. Unzureichende Transparenz: Der Wirtschaftsplan muss transparent und nachvollziehbar sein. Die Verteilungsrechnung muss erkennbar sein.

Diese Fehler können erhebliche Auswirkungen auf die finanzielle und rechtliche Stabilität einer Wohneigentümergemeinschaft haben, da die Aufhebung eines Wirtschaftsplans die Finanzierung einer WEG entzieht.

Aber:

1. Ein Beschluss über einen Wirtschaftsplan, auch wenn er nicht ordnungsgemäß ist, erlangt nach Ablauf der Anfechtungsfrist von einem Monat, Bestandskraft, wenn er nicht angefochten wurde.

2. Überzahlte Vorschüsse aufgrund eines fehlerhaften und aufgehobenen Wirtschaftsplans müssen nicht erstattet, sondern können mit dem neuen Wirtschaftsplan verrechnet werden.

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