Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, das im Dezember 2020 in Kraft trat, hat erhebliche Änderungen für die Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) mit sich gebracht. Besonders betroffen von diesen Änderungen ist die Rolle des WEG-Verwalters, die durch die Reform neu definiert und gestärkt wurde, § 27 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Vor der Reform war die Position des WEG-Verwalters oft durch unklare Zuständigkeiten und begrenzte Handlungsmöglichkeiten charakterisiert, was zu Praxisuntauglichkeit führte. Der Verwalter hatte nur einen geringen eigenverantwortlichen Spielraum, während die Eigentümerversammlung über fast jedes Detail beraten und beschließen musste, so auch die Gesetzesverfasser in Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, S. 117 Rn. 439.
Mit der Neufassung des § 27 WEG wurden diese Unklarheiten adressiert und die Rolle des Verwalters deutlich gestärkt.
Einer der markantesten Aspekte der Reform ist die klarere Definition der Verwalterbefugnisse.
Der Verwalter ist nun Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, ähnlich der Stellung eines Geschäftsführers einer GmbH.
Zudem verfügt er nun über die unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Ausnahme: Grundstückskauf- und Darlehensverträge).
Der Verwalter hat zudem die ausdrückliche Befugnis, Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zutreffen, ohne dass hierfür in jedem Fall ein vorheriger Beschluss der Eigentümerversammlung notwendig ist. Dies ermöglicht eine schnellere und effizientere Verwaltung, insbesondere in dringenden Fällen.
Mit den erweiterten Befugnissen geht auch eine erhöhte Verantwortung einher. Der Verwalter muss nun sicherstellen, dass alle Maßnahmen im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen und der Teilungserklärung stehen. Dies erfordert ein tieferes Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen und eine transparente Kommunikation mit den Wohnungseigentümern.
Gleichzeitig wurde eine neue Möglichkeit zur Abberufung geschaffen, § 26 Abs. 3 S. 1 WEG, und der Anspruch der Eigentümer auf Zertifizierung des Verwalters führt zu einer de facto Zertifizierungspflicht.
Die Gesetzesreform hat die Stellung des WEG-Verwalters signifikant gestärkt und professionalisiert. Mit den erweiterten Befugnissen sind jedoch auch größere Verantwortlichkeiten verbunden. Für WEG-Verwalter bedeutet dies, dass sie ihre Fähigkeiten in den Bereichen Recht, Finanzen und Kommunikation weiterentwickeln müssen, um ihre Aufgaben effektiv erfüllen zu können. Die Reform zielt darauf ab, die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften effizienter und transparenter zu gestalten, was letztendlich allen Beteiligten zugutekommt.
Hervorzuheben ist die neue Haftungskette, die sich aus der neuen Organschaft des Verwalters für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergibt.
Der Verwalter haftet nur noch gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr gegenüber dem Einzeleigentümer.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet in der Folge gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer.
Shari Heep ist Juristin mit Fokus auf IT- Recht und Gründerin & CEO von SCALARA. Sie hat schon seit ihrem Abitur in der familiären Hausverwaltung mitgearbeitet und dort vor allem die digitale Transformation vorangetrieben. Durch ihre praktische Erfahrung aus der Immobilien- und Verwaltungsbranche kennt sie die Herausforderungen der Branche sehr genau.
Mit der Gründung von SCALARA hat Shari ihre Leidenschaft für alles Digitale mit ihren Verwalterwurzeln verbunden.
