Seit Jahren konnte in Deutschland in den meisten Lagen ein enormer Preisanstieg beobachtet werden. Dieser Trend könnte allerdings schon bald zu einem Ende kommen. Es gibt einige Anzeichen, dass sich die Immobilienpreise, außer in den Top AA-Lagen, zumindest seitwärts bewegen, wenn nicht sogar sinken werden.
Folgende Gründe sprechen dafür:
Mit den steigenden #Zinsen wird es immer schwieriger, die horrenden Immobilienpreise der letzten Jahre zu finanzieren. Die Preise für selbst genutzes Wohneigentum sind zwischen 2010 und 2020 über 60% gestiegen.
Gerade Käufer, die ein Eigenheim kaufen wollen, werden ihr Portmonee enger schnüren müssen. Auch die Bereitschaft, sich bis zum Hals mit Darlehenstilgung zu knebeln, wird abnehmen. Das wird einen unmittelbaren Einfluss auf die Verkaufspreise haben.
Um das zu veranschaulichen: Noch im September ein Zinssatz von 0,7% für 10 Jahre für ein Anlageobjekt nicht unrealistisch. Schon im Februar lag das Angebot bei gleichbleibenden sonstigen Konditionen bei 2,3% und mittlerweile liegen die Zinsen bei rd. 3,5%. Ein riesen Unterschied!
Es wird sicherlich auch spannend, was passiert, wenn demnächst die ersten Niedrigzinsdarlehen auslaufen und dann für das 500.000€+ Haus eine Anschlussfinanzierung zu den neuen wesentlich höheren Zinsen gestemmt werden soll. Um der Dramatik etwas Positives abzugewinnen; es könnte sein, dass wieder mehr Immobilien auf den Markt geschwemmt werden.
Aber auch Anleger werden nicht mehr bereit sein, die bisher gesehenen Unsummen für Immobilien auszugeben. In guten Lagen war in den letzten Jahren ein Kaufpreis über der 35-fachen Jahresnettokaltmiete ja keine Seltenheit. Wie soll das mit den steigenden Zinsen noch ein gutes Investment sein? Fraglich ist natürlich auch, ob es jemals ein gutes Investment war oder eher eine Spardose für Menschen, die Geld "rumliegen" hatten. Problematisch für die Kalkulation ist, dass die finanzielle Situation der Mieter sich nicht in gleichem Maße verbessert hat.
Schon jetzt geben Mieter in beliebten Lagen z.T. 50% oder mehr ihres Einkommen für Miete und Nebenkosten aus. Das kann sich nicht ins Unendliche steigern. Insofern können auch die Mieten (sofern es überhaupt gesetzlich erlaubt wäre; Stichwort Kappungsgrenze / Mietpreisbremse), nicht weiter angehoben werden.
Sanierungsbedürftige Immobilien könnten sehr viel unattraktiver werden. Laut statistischem Bundesamt konnten allein im letzten Jahr über alle Gewerke hinweg Kostensteigerungen von 20-30% beobachtet werden. Und das dürfen nur die Glücklichen zahlen, die überhaupt Handwerker finden, an die sie ihre Aufträge vergeben können. Wartezeiten von 6 Monaten oder mehr bis zur Auftragsausführung sind eher die Regel als die Ausnahme. Auch die Rohstoffpreise sind in gleicher Zeit extrem gestiegen, diese Entwicklung wird durch den Ukraine-Krieg bestimmt nicht rückläufig.
Es wird auf jeden Fall spannend, die Entwicklung weiter zu beobachten! Sehr gute Immobilien in sehr guten Lagen werden sicherlich nicht im Wert fallen. Aber ich gehe nicht davon aus, dass wir weiterhin eine derart heftige Steigerung sehen werden. Die Eigentumspreise sind zwischen 2010 bis 2020 um rd 66% gestiegen!
Viele Menschen, die mit Mitte 30 seit Langem verzweifelt eine Immobilie für sich und ihre Familie suchen, würde ich daher zur Geduld raten. Die Situation wird für sie wahrscheinlich eher besser. Allerdings zählt auch zur Wahrheit, dass sich meine Generation damit abfinden muss, dass der Eigenheimerwerb für viele ein unerfüllter Traum bleiben wird.
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Shari Heep ist Juristin mit Fokus auf IT- Recht und Gründerin & CEO von SCALARA. Sie hat schon seit ihrem Abitur in der familiären Hausverwaltung mitgearbeitet und dort vor allem die digitale Transformation vorangetrieben. Durch ihre praktische Erfahrung aus der Immobilien- und Verwaltungsbranche kennt sie die Herausforderungen der Branche sehr genau.
Mit der Gründung von SCALARA hat Shari ihre Leidenschaft für alles Digitale mit ihren Verwalterwurzeln verbunden.
