Jeder Wohnungseigentümer wird sich früher oder später mit dem Hausgeld, nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz - der Vorschusszahlungen -beschäftigen müssen
Doch was ist das? Welche Kosten beinhaltet das Hausgeld, andere landläufige Bezeichnung Wohngeld und nach dem neuen WEG die Vorschüsse? Und was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zahlen will? Auf diese und viele weitere Fragen gibt dieser Beitrag Antworten.
1. Was sind Vorschüsse, früher das Hausgeld?
Das Hausgeld ist ein monatlicher Vorschuss, den Wohnungseigentümer zahlen müssen. Es dient dazu, die laufenden Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu decken.
Als Wohnungseigentümer besitzt man nicht nur die eigene Wohnung, sondern hat auch Anteile am Gemeinschaftseigentum, wie dem Treppenhaus, Eingangsbereich, Fahrstuhl oder Garten.
Die laufenden Kosten für dieses Gemeinschaftseigentum werden von allen Eigentümern getragen. Zusätzlich gibt es die Ansparung zur verpflichtende Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage o. Instandhaltungsrückstellung), die in der Regel monatlich einzuzahlen ist.
Praxistipp: Von einer vereinbarten monatlichen Vorschusszahlung kann per Beschluss abgewichen werden.
Kurz gesagt: Vorschüsse/ Hausgeld = laufende Kosten des Gemeinschaftseigentums inkl. Verwaltungskosten (Kostentragung) + Vorschüsse auf die Erhaltungsrücklage.
2. Welche Zahlungen hat ein Eigentümer an die WEG zu entrichten? Was ist in dem monatlichen „Hausgeld“ enthalten?
Die Beträge, die im Hausgeld (früher auch oft Wohngeld genannt) enthalten sind, müssen in zwei Kategorien aufgeteilt werden:
Die Kostentragung bestehend aus:
a.) Betriebskosten
Unter die Betriebskosten fallen alle laufenden Kosten, die zur Bewirtschaftung der WEG notwendig sind. Dies umfasst unter anderem Reinigungskosten, Kosten für den Hausmeister, Abfallentsorgung, Versicherungskosten für das Gebäude, Wartungskosten z.B. der Aufzüge sowie allgemeine Versorgungskosten (Strom, Wasser, Abwasser). Alle Kosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgelistet.
b.) Erhaltungskosten
Darunter fallen alle Erhaltungsmaßnahmen, wir Reparaturen, Instandsetzung, Erneuerung von Bauteilen
c.) Verwaltungskosten
Dazu zählen zum Beispiel:
d.) Anschaffungen
Dazu wären zu nennen:
· Rasentraktor, Kehrmaschine etc.
Die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage o. Instandhaltungsrückstellung) als Sparrate für eine WEG
Die Eigentümergemeinschaft ist gesetzlich dazu verpflichtet, eine Erhaltungsrücklage für größere Instandhaltungsmaßnahmen, wie zum Beispiel neue Heizungsanlagen, zu bilden. Dadurch stehen für zukünftige Investitionen oder Reparaturen genug finanzielle Ressourcen zur Verfügung.
3. Wie wird das Hausgeld/ die Vorschüsse berechnet, was muss jeder Eigentümer zahlen?
Nicht jeder Eigentümer zahlt pro Monat den gleichen Betrag.
Die Ausgaben der WEG werden auf die verschiedenen Miteigentümer verteilt. Um die Aufteilung zu berechnen, werden sogenannte Verteilerschlüssel angewendet. In den meisten Fällen wird der Miteigentumsanteil (MEA) als Verteilerschlüssel verwendet. Der MEA wird als rechnerischer Bruchteil ausgewiesen und findet sich in der Teilungserklärung, er ist damit vereinbart. Oft berechnet sich der Miteigentumsanteil auf der Grundlage von gesamt 10.000tel. Eine Wohnung mit 150/10.000 MEA hat somit 1,5 % Anteil am Gemeinschaftseigentum und beteiligt sich dementsprechend mit 1,5 % an den Kosten der WEG. Die Berechnung mit 10.000tel als Grundlage ist aber nicht zwingend, so finden sich oft auch Teilungserklärungen, in denen als Basis 1.000tel oder 100.000tel vereinbart wurde. Selbst völlig ungerade Zahlen sind manchmal als Basis des Gesamtteilungsschlüssel vereinbart, z.B. bilden sie die Gesamtquadratmeterzahl ab.
Es ist aber auch möglich, andere Verteilerschlüssel (pro Wohneinheit, Wohnfläche in Quadratmetern, Anzahl der Personen im Haushalt) in der Teilungserklärung festzulegen. Eine Ausnahme gilt für gemeinsame Heizungsanlagen: Hier erfolgt die Abrechnung der Heizkosten auf Basis der Heizkostenverordnung.
4. Wie wird die Höhe der monatlichen Vorschüsse (Hausgeld) berechnet?
Die monatlich zu zahlenden Vorschüsse werden auf Grundlage des Wirtschaftsplans und der Verteilerschlüssel berechnet. Der Wirtschaftsplan wird jährlich erstellt, die Verteilerschlüssel können aus der Teilungserklärung und der Beschlüsse der Gemeinschaft abgeleitet werden.
Zur Veranschaulichung der Berechnung der Vorschüsse ein Beispiel:
Nehmen wir an, dass Herr Meier einen Anteil von 150/10.000 an der WEG in der Musterstraße 1 besitzt. Im Wirtschaftsplan wurden für das kommende Jahr € 200.000 Ausgaben geplant. Dementsprechend muss Herr Meier 1,5 % der € 200.000 € tragen. Das sind € 3.000 im Jahr. Monatlich beträgt der Vorschuss für ihn als Miteigentümer € 300.
Der Vorschuss für die Erhaltungsrücklage wird getrennt berechnet, da darüber auch ein selbstständiger Beschluss gefasst werden muss. Zum Beispiel soll die Zuführung zur Rücklage € 50.000 im Jahr betragen, dann wäre der Anteil des Eigentümers bei 150/10.000 = € 750 im Kahr = € 62,50 monatlich.
5. Was passiert, wenn ein Miteigentümer die Vorschüsse nicht zahlt?
Es kann vorkommen, dass Miteigentümer ihrer Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen. Bei solchen Hausgeldrückständen muss der Hausverwalter tätig werden.
Sollten persönliche Gespräche mit dem betroffenen Eigentümer zu keiner kurzfristigen Lösung führen, müssen rechtliche Schritte eingeleitet werden.
Dabei gilt, dass Zahlungsausfälle von allen anderen Miteigentümern getragen werden müssen.
6. Können die Eigentümerbeiträge zur Kostentragung und zur Erhaltungsrücklage auf Mieter umgelegt werden?
Vermieter können nicht alle Beträge der Kostentragung auf die Wohnraummieter umlegen. Für Gewerbemieter sind individuelle Verträge möglich.
Es können jene Posten der Kostentragung auf den Mieter umgelegt werden, die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind. In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind 17 Punkte aufgeführt, die die umlagefähigen Kosten beschreiben, die dem Mieter, soweit der Mietvertrag dies zulässt, weiterberechnet werden können.
Umlagefähige Posten sind zum Beispiel:
Nicht umlagefähig sind hingegen:
Die Vorschüsse zur Zuführung der Erhaltungsrücklage oder zu weitere Rücklagen gem. § 28 Abs. 1 WEG sind nicht auf den Mieter umlegbar.
Wichtig: Im Mietvertrag muss vereinbart sein, dass der Mieter die Betriebskosten (Nebenkosten) trägt. Nur dann kann ein Teil des Hausgeldes auf den Mieter umgelegt werden.
7. Sind Vorschusszahlungen für eine Eigentumswohnung verpflichtend?
Ja, sobald ein Wirtschaftsplan beschlossen wurde. Der Zahlungszeitpunkt bestimmt sich nach der vereinbarten Fälligkeit. Die Fälligkeit von Hausgeldern kann von den Wohnungseigentümern auf Grundlage der Bestimmung des § 28 Abs. 3 WEG durch Beschluss geregelt werden.
8. Was ist der Unterschied zwischen Wohngeld und Hausgeld und dem Vorschuss auf Kostentragung, der Zuführung zur Erhaltungsrücklage?
Hausgeld und Wohngeld wurden oft verwechselt, haben aber unterschiedliche Bedeutungen. Wohngeld ist ein staatlicher Zuschuss zu den Mietkosten, der ärmere Haushalte finanziell unterstützt und im Wohngeldgesetz (WoGG) verankert ist. Landläufig nennen Eigentümer manchmal Hausgeld auch Wohngeld.
Das Hausgeld ist ein Begriff, der heute auch veraltet ist, aber immer noch sehr häufig verwendet wird. Er bezieht sich auf die Zeit vor der WEG-Reform, da wurden Kosten und Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft im Wohnungseigentumsgesetz (WEG n.a.F.) so definiert.
Seit 01.12.2020 spricht das Gesetz vom Vorschuss zur Kostentragung und dem Vorschuss zur Erhaltungsrücklage. Das Gesetz trennt die Beschlüsse über die Vorschüsse nach Vorlage des Wirtschaftsplanes explizit auf.
9. Höhe der Kosten für eine Eigentumswohnung je Monat – gibt es Richtwerte?
Die Höhe der monatlichen Kosten für eine Eigentumswohnung hängt von vielen Faktoren ab. Neben den Verwaltungskosten spielen auch die Größe und Ausstattung der Wohnanlage (Grünflächen, Fahrstühle) und die Pflegekosten (Hausmeister, Reinigung, Winterdienst) eine wichtige Rolle. Ein weiterer wichtiger Einflussfaktor ist das Alter des Gebäudes. Bei Neubauwohnungen sind die Erhaltungsrücklage und Reparaturkosten in der Regel niedriger als bei alten Gebäuden. Als Richtwert können Beträge zwischen € 2 € und € 4,5 pro Quadratmeter zzgl. Heizkosten genannt werden.
Shari Heep ist Juristin mit Fokus auf IT- Recht und Gründerin & CEO von SCALARA. Sie hat schon seit ihrem Abitur in der familiären Hausverwaltung mitgearbeitet und dort vor allem die digitale Transformation vorangetrieben. Durch ihre praktische Erfahrung aus der Immobilien- und Verwaltungsbranche kennt sie die Herausforderungen der Branche sehr genau.
Mit der Gründung von SCALARA hat Shari ihre Leidenschaft für alles Digitale mit ihren Verwalterwurzeln verbunden.
