Das Landgericht Frankfurt am Main hat in seinem Urteil vom 07.12.2023 (Az.: 2-13 S 27/23) klargestellt, dass die langjährige Anwendung eines falschen Verteilerschlüssels in den Abrechnungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zu einer stillschweigenden (konkludenten) Änderung des Kostenverteilungsschlüssels führt.
In dem verhandelten Fall ging es um die Anfechtung eines Beschlusses über Nachforderungen für das Jahr 2021. Die Eigentümergemeinschaft hatte im Jahr 2011 beschlossen, die Wohnungen neu vermessen zu lassen, um zukünftige Abrechnungen basierend auf den neuen Flächen durchzuführen. Der Kläger argumentierte jedoch, dass dieser Beschluss keine verbindliche Änderung des Verteilerschlüssels darstellte, sondern lediglich vorbereitender Natur war.
Das Gericht entschied, dass der Beschluss von 2011 keine formale Änderung des Verteilerschlüssels bewirkte. Aus dem Wortlaut des Beschlusses war klar ersichtlich, dass die Neuvermessung der Wohnungen zwar geplant war, jedoch keine explizite Entscheidung getroffen wurde, die eine Änderung des Verteilerschlüssels verbindlich macht. Daher führte auch die jahrelange Praxis der Abrechnung nach einem falschen Verteilerschlüssel nicht automatisch zu einer rechtlich gültigen Änderung.
Dieses Urteil unterstreicht die Notwendigkeit einer klaren und rechtlich bindenden Beschlussfassung in Wohnungseigentümergemeinschaften, insbesondere bei grundlegenden Änderungen wie der Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels. Langjährige fehlerhafte Praxis allein reicht nicht aus, um eine rechtlich gültige Änderung zu bewirken.
Das Urteil des LG Frankfurt zeigt, dass Beschlüsse der Eigentümerversammlung klar und ausdrücklich formuliert werden müssen, um zukünftige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Eine konkludente Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist nicht möglich, wenn der Beschluss nicht eindeutig eine solche Änderung vorsieht.
Shari Heep ist Juristin mit Fokus auf IT- Recht und Gründerin & CEO von SCALARA. Sie hat schon seit ihrem Abitur in der familiären Hausverwaltung mitgearbeitet und dort vor allem die digitale Transformation vorangetrieben. Durch ihre praktische Erfahrung aus der Immobilien- und Verwaltungsbranche kennt sie die Herausforderungen der Branche sehr genau.
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