Kündigung eines Mietverhältnisses: Keine Terminvorgabe erforderlich
Eine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses erfordert keine Angabe eines Kündigungszeitpunkts oder einer Kündigungsfrist. Auch wenn der Vermieter einen zu frühen Kündigungstermin nennt, kann die Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt wirksam sein.
Hintergrund: Vermieter gibt zu kurze Kündigungsfrist an
Der Vermieter einer Drei-Zimmer-Wohnung in Berlin forderte nach der Kündigung die Räumung der Wohnung. Der Mietvertrag von 1982 sah eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten vor, wenn das Mietverhältnis seit mehr als zehn Jahren besteht. Das Gebäude wurde 2013 in Eigentumswohnungen aufgeteilt und 2018 vom jetzigen Vermieter erworben. Im Januar 2021 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis zum 31.10.2021, da er die Räume zukünftig überwiegend für seine Tätigkeit als Rechtsanwalt nutzen und dort auch wohnen wollte.
Im August 2021 reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein und erklärte vorsorglich erneut die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, diesmal ohne einen Kündigungstermin zu nennen. Der Mieter hielt beide Kündigungen für unwirksam: die erste wegen des unzutreffend frühen Beendigungstermins und die zweite wegen fehlender Zeitangabe.
Die Räumungsklage wurde sowohl vom Amtsgericht als auch vom Landgericht abgewiesen. Zwar kann der Wunsch, eine Wohnung zu Wohn- und Berufszwecken zu nutzen, ein berechtigtes Interesse an der Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 BGB darstellen. Der Nutzungswunsch müsse jedoch vernünftig und nachvollziehbar sein, und dem Vermieter müsse ein erheblicher Nachteil entstehen, wenn ihm der Bezug der Mieträume verwehrt werde.
Entscheidung des BGH: Falsche Kündigungsfrist schadet nicht
Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Fall zur erneuten Verhandlung zurück. Das Landgericht habe zu Unrecht das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses verneint. Zwar liege kein Fall von Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, da dieser nur für eine ausschließliche Nutzung als Wohnung geltend gemacht werden kann. Allerdings könne ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 BGB bestehen, wenn der Vermieter die Wohnung sowohl zum Wohnen als auch zu beruflichen Zwecken nutzen möchte, vorausgesetzt, der Nutzungswunsch sei von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen.
Die Kündigung sei auch dann wirksam, wenn der Kündigungstermin nicht den gesetzlichen oder vertraglichen Vorgaben entspricht oder gänzlich fehlt. Laut Mietvertrag beträgt die Kündigungsfrist zwölf Monate, wenn das Mietverhältnis mehr als zehn Jahre andauert. Daher war der in der Kündigungserklärung vom Januar 2021 genannte Termin "zum 31.10.2021" unzutreffend.
Für die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung ist die Angabe der Kündigungsfrist oder des Kündigungstermins nicht erforderlich. Weder § 568 BGB (Form und Inhalt der Kündigung) noch § 573 Abs. 3 BGB (Begründung der Kündigung) verlangen diese Angaben.
Wenn die Auslegung der Kündigungserklärung ergibt, dass der Vermieter ordentlich und fristgerecht kündigen möchte, ist davon auszugehen, dass die Kündigung zum nächstzulässigen Termin wirksam wird. Dies gilt auch, wenn kein Kündigungstermin genannt oder ein zu früher Termin angegeben wird, solange der Wille des Vermieters, das Mietverhältnis zu beenden, erkennbar ist.
(BGH, Urteil vom 10.04.2024, VIII ZR 286/22)
Shari Heep ist Juristin mit Fokus auf IT- Recht und Gründerin & CEO von SCALARA. Sie hat schon seit ihrem Abitur in der familiären Hausverwaltung mitgearbeitet und dort vor allem die digitale Transformation vorangetrieben. Durch ihre praktische Erfahrung aus der Immobilien- und Verwaltungsbranche kennt sie die Herausforderungen der Branche sehr genau.
Mit der Gründung von SCALARA hat Shari ihre Leidenschaft für alles Digitale mit ihren Verwalterwurzeln verbunden.
