Die Rolle des WEG-Verwalters wird häufig missverstanden, was zu überzogenen Erwartungen seitens der Wohnungseigentümer führt. Verschiedene Gerichtsurteile verdeutlichen die Pflichten und Grenzen der Verwaltertätigkeit und geben wertvolle Hinweise darauf, wie Eigentümer und Verwalter ihre jeweiligen Verantwortlichkeiten klar abgrenzen sollten. Dabei steht insbesondere die Frage der Haftung im Fokus, wenn es um Baumängel und die Überwachung von Bauprojekten geht.
Verwalter als Vollzugsorgan – Keine Bauleiterfunktion
Ein wesentliches Urteil des Amtsgerichts Köln vom 1. August 2017 (Az.: 215 C 183/16) betont, dass der Verwalter keine Bauleiterfunktion innehat. Der Verwalter ist kein Architekt oder Ingenieur und somit nicht dafür verantwortlich, Bauprojekte umfassend zu überwachen. Seine Aufgabe ist es, als weisungsgebundener Sachwalter die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft umzusetzen und sich dabei so zu verhalten, wie es ein ordentlicher Eigentümer tun würde. Dies bedeutet, dass er grundsätzliche Sorgfalt walten lassen muss, jedoch keine umfassende Bauüberwachung durchführen muss.
Erwartungshaltung der Eigentümer – Überzogene Ansprüche
Das Landgericht Hamburg stellte in einem Urteil vom 8. Juni 2016 (Az.: 318 S 18/15) fest, dass Eigentümer häufig die Zuständigkeiten ihres Verwalters überschätzen. In diesem Fall ging es um eine Wohnung, die aufgrund von Baumängeln jahrelang unbewohnbar war. Der Verwalter wurde von der Eigentümerin auf Schadensersatz verklagt, jedoch wies das Gericht die Klage zurück, da die Eigentümerin es versäumt hatte, entsprechende Beschlüsse zur Sanierung auf den Eigentümerversammlungen durchzusetzen.
Pflichten des Verwalters bei Baumaßnahmen
Ein weiteres Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) verdeutlicht die Anforderungen an den Verwalter bei Baumaßnahmen. Der Verwalter ist verpflichtet, die ordnungsgemäße Durchführung der Baumaßnahmen zu überwachen, jedoch muss er sich bei komplexen Vorhaben fachkundige Unterstützung, wie Architekten oder Bauleiter, hinzuziehen. Fehlerhafte Entscheidungen oder Versäumnisse in diesem Bereich können zu Haftungsansprüchen führen.
Fazit: Klare Kommunikation und Abgrenzung der Pflichten sind entscheidend
Für eine reibungslose Verwaltungspraxis ist es entscheidend, dass sowohl Verwalter als auch Eigentümer ihre jeweiligen Verantwortungsbereiche kennen und einhalten. Klare Kommunikation und eine präzise Formulierung der Aufgaben des Verwalters im Verwaltervertrag können dazu beitragen, Missverständnisse und überzogene Erwartungen zu vermeiden. Die Eigentümer müssen sich ihrer Rolle bewusst sein und aktiv Maßnahmen einleiten, während der Verwalter die Beschlüsse umsetzt und für deren ordnungsgemäße Durchführung sorgt.
Shari Heep ist Juristin mit Fokus auf IT- Recht und Gründerin & CEO von SCALARA. Sie hat schon seit ihrem Abitur in der familiären Hausverwaltung mitgearbeitet und dort vor allem die digitale Transformation vorangetrieben. Durch ihre praktische Erfahrung aus der Immobilien- und Verwaltungsbranche kennt sie die Herausforderungen der Branche sehr genau.
Mit der Gründung von SCALARA hat Shari ihre Leidenschaft für alles Digitale mit ihren Verwalterwurzeln verbunden.
