Problemfall Doppelparker – wer kennt sie als Verwalter nicht!

In der Praxis herrschte lange Zeit Unklarheit zu der Frage: Können einzelne Stellplätze in Doppelparkern Sondereigentum sein?

Mit der Entscheidung vom 07.03.2024 (Az: V ZB 46/23) hat der BGH Stellung zur geänderten Rechtslage nach der WEG-Reform bezogen.

Doppel- und Palettenparker können seit 01.12.2020 wirksam dem Sondereigentum zugeordnet werden!

Vor der WEG-Reform galt, dass gem. § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG a.F. Garagenstellplätze nur dann als sondereigentumsfähige abgeschlossene Räume angesehen werden können, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind und der dazugehörige Raum eindeutig und unveränderbar ist.

Ein Raum im Sinne des Gesetzes ist der lichte Raum in einem Gebäude vom Boden bis zur Decke. Bei einem Duplexparker wird der lichte Raum aber von mehreren Parkplätzen gemeinsam genutzt wird, es fehlt daher eine klare Trennung des Raumes zwischen Boden und Decke. Für einzelne Stellplätze auf Parkpaletten gilt dies ebenso, da diese auch noch verschiebbar sind.

Da weder einzelne Stellplätze in Doppelparkern noch solche auf verschiebbaren Paletten nach altem Recht als Räume im Sinne des Gesetzes anzusehen waren, konnte an kein Sondereigentum begründet werden. Vorgenommene Zuordnungen in Vereinbarungen zum Sondereigentum sind und bleiben unwirksam!

Seit der WEG-Reform sind Doppel- und Palettenparker sondereigentumsfähig! Stellplätze sind gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG nunmehr als Räume qualifiziert. Daher ist es nun möglich, an den einzelnen Parkplätzen in Doppelstockgaragen Sondereigentum zu begründen. Parkplätze auf Parkpalettenkönnen als Sondereigentum ausgewiesen werden, besonders wenn ein spezifischer Palettenparkplatz zur exklusiven Nutzung dauerhaft zugeteilt ist.

Praxishinweis: Die WEG-Reform sieht jedoch keine rückwirkende Anwendung der neuen Bestimmungen zur Sondereigentumsfähigkeit von Parkplätzen vor, weshalb Zuweisungen zum Sondereigentum, die vor der Reform erfolgten, nicht wirksam sind. Eine gültige Zuweisung von einzelnen Duplex- oder Palettenparkplätzen setzt eine Änderung der Teilungserklärung voraus.

An einer Duplexeinheit mit zwei oder mehr Stellplätzen als Ganzes konnte auch schon vor der WEG-Reform Sondereigentum begründet werden, weil diese einen Raum bildet. Die zwei und mehr Eigentümer einer solchen Sondereigentumseinheit bilden intern eine BGB-Gesellschaft. (siehe hierzu Bundesgerichtshof im Urteil vom 21.10.2011, AZ V ZR 75/11: Hebeanlage von Doppelparker kann Sondereigentum sein)

Für die Verwaltung solcher Sondereigentumseinheiten ist es daher sehr wichtig, dass die rechtliche Zuordnung immer ordnungsgemäß erfolgt. Eine moderne Software, wie SCALARA, hilft dabei, dass einmal bei der Objektanlage festgelegte Zuordnungen, stets verfügbar sind.

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