Die Vermietung einer Eigentumswohnung ist grundsätzlich erlaubt. Kompliziert wird es jedoch, wenn ein Wohnungseigentümer seine 3-Zimmer-Wohnung durch das Aufstellen mehrerer Betten für eine ständig wechselnde Belegung mit Monteuren umfunktioniert. Ein solcher Fall wurde vor dem Amtsgericht München verhandelt, wo über die Zulässigkeit dieses Vermietungsmodells innerhalb einer Eigentümergemeinschaft entschieden wurde (Urteil vom 28.08.2024, Az. 1292 C 15423/22 WEG).
Im speziellen Fall wurden in einer 77 Quadratmeter großen 3-Zimmer-Wohnung regelmäßig zwischen 6 und 10 Monteure untergebracht, die oft nur wochen- oder tageweise blieben. Eine Miteigentümerin, die sich durch den häufigen Wechsel und die daraus resultierende Lärmbelästigung gestört fühlte, klagte auf Unterlassung dieser Art der Vermietung.
Das Gericht entschied zugunsten der Klägerin. Obwohl grundsätzlich jeder Eigentümer das Recht hat, seine Wohnung nach Belieben zu nutzen, schränken gesetzliche Bestimmungen und die Rechte Dritter dieses Recht ein. Hier spielte insbesondere die Teilungserklärung eine entscheidende Rolle, laut der die Wohnungen ausschließlich zu Wohnzwecken bestimmt sind.
Die Überlassung von Wohnraum an eine ständig wechselnde Personengruppe kann unter bestimmten Umständen als zulässig betrachtet werden. Wenn die Nutzung jedoch stark der eines Arbeiterwohnheims ähnelt – gekennzeichnet durch Mehrbettzimmer und gemeinschaftliche Küchen- und Sanitäranlagen ohne Möglichkeit zur individuellen Haushaltsführung –, wird dies als eine Nutzung angesehen, die über das normale Wohnen hinausgeht und somit nicht mehr den Vorgaben der Teilungserklärung entspricht.
Das Fazit aus diesem Fall: Ist in Ihrer Teilungserklärung festgelegt, dass die Nutzung der Wohnungen ausschließlich für Wohnzwecke bestimmt ist, ist eine Vermietung an eine fortlaufend wechselnde Anzahl von Personen, die auf engstem Raum untergebracht sind, nicht gestattet. Sollten Sie durch solch eine Nutzung in Ihrem Recht auf ungestörte Wohnnutzung beeinträchtigt werden, haben Sie die Möglichkeit, rechtlich dagegen vorzugehen.
Astrid Schultheis ist eine von vier bundesweit ö.r.v.u.b. Sachverständige für Wohnungseigentumsverwaltung und schreibt Gutachten für Gerichtsverfahren, insb. zum Thema WEG-Abrechnung und Rechnungswesen. Sie ist Mitentwicklerin der WEG-Musterabrechnung 1.0 - 3.0 und ist seit über 30 Jahren Inhaberin einer mittelständischen Verwaltungsgesellschaft.
Bei SCALARA arbeitet sie seit Anbeginn an der Konzeption insb. des Buchhaltungs- und Zahlungsverkehrmoduls mit und unterstützt mit Ihrem einzigartigem fachlichen Know-How.
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