Der Bundesgerichtshof(BGH) hat mit seinem Beschluss vom 30. Januar 2024 wichtige Aspekte zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und zur Kostenverteilung in Mietverhältnissen geklärt. Dieses Urteil bietet nicht nur Rechtssicherheit, sondern auch praktische Hinweise für Vermieter und Immobilienverwalter.
Die Klägerin, Mieterin einer Wohnung, verlangte einen Kostenvorschuss für Schönheitsreparaturen und eine Mietminderung, da sie behauptete, die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übernommen zu haben. Der zugrundeliegende Formularmietvertrag legte jedoch die Verantwortung für Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter Fristen auf den Mieter. Zusätzlich war im Vertrag festgehalten, dass sich diese Fristen je nach Zustand der Wohnung und Abnutzungsgrad verlängern oder verkürzen können.
Nachdem die Parteien sich vor Gericht auf einen Vergleich geeinigt hatten, entbrannte ein Streit um die Kosten des Rechtsstreits. Das Amtsgericht legte die Kosten zunächst der Beklagten auf, doch auf Beschwerde hin entschied das Landgericht, dass die Klägerin die Kosten zu tragen habe. Die daraufhin eingelegte Rechtsbeschwerde der Klägerin hatte keinen Erfolg.
Beweislast bei Schönheitsreparaturen: Entscheidend für das Urteil war, dass der Mieter die Beweislast trägt, wenn er sich auf den unrenovierten Zustand der Wohnung als Grund für die Unwirksamkeit der Überwälzung von Schönheitsreparaturen beruft. Dies stellt klar, dass es am Mieter liegt, entsprechende Beweise für den Zustand der Wohnung bei Übergabe zu erbringen.
Unabhängigkeit der Klauseln: Der BGH bestätigte, dass die Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel nicht automatisch zur Unwirksamkeit einer Vornahmeklausel führt.
Diese Trennung ist entscheidend, da sie den Vermieter schützt, der ansonsten bei Auszug des Mieters ohne fällige Renovierung keinen Anspruch auf einen Kostenanteil hätte.
Dieses Urteil unterstreicht die Notwendigkeit für Immobilienverwalter und Vermieter, Mietverträge präzise und rechtssicher zu gestalten. Es betont die Bedeutung der klaren Regelungen und der Dokumentation des Zustandes der Mietobjekte bei der Übergabe.
Vermieter und Verwalter sollten darauf achten, dass Schönheitsreparaturklauseln flexibel gestaltet sind und den tatsächlichen Zustand der Wohnung angemessen berücksichtigen, damit diese der AGB-Kontrolle standhalten und wirksam sind.
Zudem zeigt der Beschluss, dass in Streitfällen die genaue Dokumentation und Beweisführung entscheidend sein können. Es empfiehlt sich, bei der Wohnungsübergabe detaillierte Protokolle anzufertigen und diese durch Fotos zu ergänzen, um späteren
Shari Heep ist Juristin mit Fokus auf IT- Recht und Gründerin & CEO von SCALARA. Sie hat schon seit ihrem Abitur in der familiären Hausverwaltung mitgearbeitet und dort vor allem die digitale Transformation vorangetrieben. Durch ihre praktische Erfahrung aus der Immobilien- und Verwaltungsbranche kennt sie die Herausforderungen der Branche sehr genau.
Mit der Gründung von SCALARA hat Shari ihre Leidenschaft für alles Digitale mit ihren Verwalterwurzeln verbunden.
