Die Jahresabrechnung einer Eigentümergemeinschaft ist ein komplexes Zahlenwerk, bei dem Fehler schnell passieren können. Daher ist es wichtig, dass die Abrechnung gründlich gegengeprüft wird. Laut Wohnungseigentumsgesetz ist der Verwaltungsbeirat für diese Prüfung verantwortlich. Doch was passiert, wenn der Verwalter externe Unterstützung in Form eines Rechnungsprüfers hinzuzieht und die Abrechnung nicht vom Beirat selbst überprüft wird? Diese Frage musste das Amtsgericht München klären.
Jahresabrechnung durch externe Rechnungsprüfer geprüft
Im verhandelten Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft auf ihrer Versammlung über die Jahresabrechnung 2021 entschieden. Ein Eigentümer war mit dieser Abrechnung unzufrieden, da sie nicht vom Verwaltungsbeirat, sondern von drei externen Rechnungsprüfern geprüft worden war. Zwei dieser Rechnungsprüfer waren keine Wohnungseigentümer und nahmen ohne klare rechtliche Grundlage an der Versammlung teil.
Der Eigentümer erhob daraufhin Anfechtungsklage gegen die Genehmigung der Jahresabrechnung.
Beirat darf fachkundige Hilfe hinzuziehen
Das Gericht entschied jedoch gegen den Kläger. Es stellte fest, dass der Verwaltungsbeirat das Recht hat, bei der Prüfung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans fachkundige Hilfe, wie Wirtschaftsprüfer oder vereidigte Buchprüfer, hinzuzuziehen. Die Tatsache, dass die Jahresabrechnung nicht direkt vom Beirat geprüft wurde oder dass dieser keine Stellungnahme abgegeben hat, führt nicht zur Anfechtbarkeit des Beschlusses. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des Gesetzes: § 29 Abs. 2 WEG legt lediglich fest, dass die Jahresabrechnung durch den Beirat „geprüft werden soll“. Eine gesetzliche Verpflichtung dazu besteht jedoch nicht.
Auch die Anwesenheit der beiden externen Rechnungsprüfer verstößt nicht gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit, solange deren Anwesenheit nicht von den anwesenden Eigentümern beanstandet wird. Im vorliegenden Fall wurde ihre Anwesenheit nicht gerügt, was als stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit gewertet wurde.
Fazit: Keine Anfechtbarkeit der Jahresabrechnung wegen fehlender Stellungnahme des Beirats
Die fehlende Stellungnahme des Beirats macht eine Jahresabrechnung nicht automatisch anfechtbar. Zwar könnte die Anwesenheit von Nichteigentümern auf der Versammlung grundsätzlich zur Anfechtbarkeit führen, dies setzt jedoch voraus, dass deren Anwesenheit während der Versammlung gerügt wird.
Amtsgericht Münden, Urteil v. 20.07.23, Az. 1293 C 13691/22 WEG
Shari Heep ist Juristin mit Fokus auf IT- Recht und Gründerin & CEO von SCALARA. Sie hat schon seit ihrem Abitur in der familiären Hausverwaltung mitgearbeitet und dort vor allem die digitale Transformation vorangetrieben. Durch ihre praktische Erfahrung aus der Immobilien- und Verwaltungsbranche kennt sie die Herausforderungen der Branche sehr genau.
Mit der Gründung von SCALARA hat Shari ihre Leidenschaft für alles Digitale mit ihren Verwalterwurzeln verbunden.
