Ein Miteigentümer hat seine Teileigentumseinheit vermietet, was bei anderen Eigentümern Unmut wegen der Art der Nutzung durch den Mieter auslöst. Hierbei ergeben sich zwei rechtliche Kernfragen: Kann ein Eigentümer die störende Nutzung unterbinden? Und besteht die Möglichkeit, direkt gegen den Mieter des Miteigentümers rechtlich vorzugehen, bis hin zur Klage?
Diese Fragen wurden vom Oberlandesgericht München in einem Urteil vom 31. Januar 2024 (Az. 7 U 7576/21) beantwortet.
In dem konkreten Fall nutzte der Mieter eines Teileigentümers eine Einheit als Eisverkaufsstelle, ohne Bewirtung im Lokal. Stattdessen wurde das Eis über die Straße hinweg verkauft. Vor dem Lokal befanden sich zusammenklappbare Bänke und Stühle, eine Topfpflanze sowie zwei Abfallbehälter. Obwohl das Sondereigentum laut Vereinbarung der Wohnungseigentümer als „Laden“ genutzt werden darf, störte sich ein Miteigentümer an der spezifischen Nutzung als Eisverkaufsstelle und dem damit verbundenen Lärm. Trotz einem Beschluss gemäß einer Öffnungsklausel, die seit 2006 den Betrieb einer Eisverkaufsstelle erlaubte, erhob er Klage gegen den Mieter.
Die Klage des Miteigentümers blieb erfolglos. Zwar war er befugt, gegen den Mieter zu klagen, da er Beeinträchtigungen seines Sondereigentums geltend machte. Dies war ihm trotz § 9a WEG, der normalerweise die Eigentümergemeinschaft für derartige Klagen zuständig macht, gestattet. Jedoch stellte das Gericht fest, dass der Mieter das Sondereigentum nicht unzulässig nutzte. Der Gebrauch als Eisverkaufsstelle war durch den Beschluss der Wohnungseigentümer, der genau diesen Betrieb genehmigte, rechtlich gedeckt.
Als Wohnungseigentümer haben Sie die Möglichkeit, gegen Störungen vorzugehen, die Ihr Sondereigentum betreffen, auch wenn diese von einem Mieter und nicht vom Sondereigentümer selbst verursacht werden. Mieter sind grundsätzlich an die Gebrauchs- und Nutzungsbestimmungen der Wohnungseigentümer gebunden.
Astrid Schultheis ist eine von vier bundesweit ö.r.v.u.b. Sachverständige für Wohnungseigentumsverwaltung und schreibt Gutachten für Gerichtsverfahren, insb. zum Thema WEG-Abrechnung und Rechnungswesen. Sie ist Mitentwicklerin der WEG-Musterabrechnung 1.0 - 3.0 und ist seit über 30 Jahren Inhaberin einer mittelständischen Verwaltungsgesellschaft.
Bei SCALARA arbeitet sie seit Anbeginn an der Konzeption insb. des Buchhaltungs- und Zahlungsverkehrmoduls mit und unterstützt mit Ihrem einzigartigem fachlichen Know-How.
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