Bei vermieteten Eigentumswohnungen gibt es besondere Regelungen hinsichtlich der Verteilungsschlüssel und der Abrechnung der Betriebskosten mit dem Mieter. Diese Besonderheiten ergeben sich aus der besonderen Struktur des Wohnungseigentums, wo der Eigentümer einer Wohnung gleichzeitig Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist.
- Verteilungsschlüssel innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Gesetzliche Grundlage: Der Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft richtet sich in erster Linie nach der Gemeinschaftsordnung oder den Beschlüssen der Eigentümerversammlung (§ 16 WEG).
- Anteilige Kostenverteilung: Typische Verteilungsschlüssel sind die Miteigentumsanteile (MEA), Wohnfläche oder Anzahl der Wohneinheiten. Diese Schlüssel werden festgelegt, um die gesamten Betriebskosten des Gebäudes auf die einzelnen Eigentümer zu verteilen.
- Sonderregelungen: Bestimmte Kosten können auch nach anderen Kriterien verteilt werden, beispielsweise nach Verbrauch (bei Heizkosten) oder speziellen Vorteilen, die einzelnen Eigentümern zukommen.
- Abrechnung mit dem Mieter
- Grundsatz der Umlagefähigkeit: Der Vermieter darf nur die Kosten auf den Mieter umlegen, die auch tatsächlich auf seine Wohnung entfallen und die im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden. Dies umfasst alle Betriebskosten, die nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) als umlagefähig definiert sind.
- Anpassung an den Mietvertrag: Der Vermieter muss darauf achten, dass der Verteilungsschlüssel, der in der Wohnungseigentümergemeinschaft angewandt wird, möglicherweise von dem im Mietvertrag vereinbarten Verteilungsschlüssel abweicht. Der Vermieter ist verpflichtet, die Abrechnung so anzupassen, dass sie den Vereinbarungen im Mietvertrag entspricht.
- Probleme bei abweichenden Verteilungsschlüsseln
- Herausforderung für den Vermieter: Wenn der Verteilungsschlüssel innerhalb der WEG von dem im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel abweicht, muss der Vermieter die WEG-Abrechnung entsprechend umrechnen, bevor er die Kosten auf den Mieter umlegt.
- Beispiel: Wurde in der WEG der Schlüssel nach Miteigentumsanteilen festgelegt, im Mietvertrag jedoch nach Wohnfläche, muss der Vermieter die Kosten entsprechend der Wohnfläche auf den Mieter umlegen.
- Widerspruch des Mieters
- Mieterseitiger Widerspruch: Mieter können gegen die Nebenkostenabrechnung Widerspruch einlegen, insbesondere wenn der angewandte Verteilungsschlüssel unklar oder ungerecht erscheint. Der Vermieter muss in diesem Fall den angewandten Verteilungsschlüssel erklären und gegebenenfalls anpassen.
- Recht auf Einsicht: Mieter haben das Recht, die Originalabrechnungen der WEG einzusehen, um die Korrektheit der Abrechnung zu überprüfen.
- Verjährungsfristen
- Frist für Abrechnung: Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen (§ 556 Abs. 3 BGB). Versäumt der Vermieter diese Frist, können Nachforderungen nicht mehr geltend gemacht werden.
- Verjährung: Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung verjähren nach drei Jahren (§ 195 BGB).
Fazit
Bei vermieteten Eigentumswohnungen müssen Vermieter besonders sorgfältig vorgehen, wenn es um die Umlage von Betriebskosten geht. Es ist wichtig, die in der Wohnungseigentümergemeinschaft verwendeten Verteilungsschlüssel zu berücksichtigen und diese gegebenenfalls an die Vereinbarungen im Mietvertrag anzupassen, um rechtliche Probleme zu vermeiden.
