Es hört sich erst einmal sehr unaufgeregt an:

§ 28 Abs. 4 WEG: Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält.
Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.

Daraus ergeben sich also folgende Anforderungen:

1. Ausweis Stand der Rücklagen

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft muss mindestens eine Erhaltungsrücklage führen, vgl. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, und kann darüber hinaus weitere Rücklagen beschließen.

Im Vermögensbericht ist lediglich der Ist-Stand der Rücklage anzugeben, nicht der Soll-Stand laut Wirtschaftsplan. Der Stand der Rücklage kann geringer sein, als der Soll-Stand, wenn Eigentümer ihre Vorschüsse (früher: Hausgeld) nicht gezahlt haben. Eine Aufteilung nach Eigentümeranteilen ist aber nicht erforderlich.

2. Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens

Das wesentliche Gemeinschaftsvermögen beinhaltet Folgendes:

• „alle Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einzelne Wohnungseigentümer und Dritte (insbesondere Hausgeldschulden einschließlich offener Forderungen zu Rücklagen);
• alle Verbindlichkeiten (vor allem Bankdarlehen);
• sonstige Vermögensgegenstände (etwa Brennstoffvorräte)”

Vgl. Gesetzesbegründung, BT-Drs. 19/18791, S. 77 f.

Der Teufel für die Praxis liegt hier in den Details der Forderungen und Verbindlichkeiten :

Hierzu zählen nämlich auch zum Stichtag 31.12. offene Rechnungen, Schadensersatzansprüche gegen Dritte oder Ansprüche gegen oder von Versicherungen. Zudem müssen auch streitige oder verjährte Forderungen und Verbindlichkeiten in den Vermögensbericht aufgenommen werden.

Neben einer Auflistung aller Forderungen sind nur “wesentliche” Vermögensgegenstände aufzulisten. Leider gibt es keine Klarstellung, was genau damit gemeint ist. Daher sollte im Zweifel eher dazu tendiert werden, Vermögensgegenstände mit Anschaffungswert und Anschaffungsdatum auszuweisen.

3. Erstellung & Zurverfügungstellen

Da der Vermögensbericht nach Ablauf eines Kalenderjahres zu erstellen ist, muss dieser mit Stand 31.12. zur Verfügung gestellt werden.

Dies kann gemeinsam mit der Jahresabrechnung erfolgen.

Fazit

Mit dem Vermögensbericht soll der Eigentümer in die Lage versetzt werden, einen tatsächlichen aktuellen Stand der Vermögenslage seiner WEG zu erhalten. Es ist daher in zweifelhaften Fällen ratsam, eher mehr Vermögensgegenstände auszuweisen als weniger. Mehraufwand kann vor allem die Klärung von Forderungen und Verbindlichkeiten bringen.

Praxistipp: Der Beirat muss den Vermögensbericht übrigens nicht prüfen. Außerdem wird der Vermögensbericht auch nicht beschlossen und kann daher auch nicht isoliert angefochten werden. Bei einem mangelhaften Vermögensbericht hat der Eigentümer lediglich Anspruch auf Berichtigung.

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